Promoteur immobilier, lotisseur : quelles sont leurs différences ?

Nombreux sont les professionnels pouvant intervenir sur un projet immobilier. Dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, différents interlocuteurs peuvent être amenés à mettre en avant leur expertise pour que la transaction immobilière se déroule au mieux. C’est notamment le cas des promoteurs immobiliers et des lotisseurs. Le travail effectué par le promoteur immobilier peut sembler davantage familier, puisque ce professionnel s’occupe concrètement de l’achat d’un bien ou d’un terrain dans le but de lui donner vie.

Le lotisseur, s’occupe, quant à lui, de la partie aménagement d’un terrain. Les champs d’actions concrets de ces deux professionnels de l’immobilier peuvent ne pas paraître évidents, d’autant plus que leur dénomination s’avère plus ou moins similaire. Afin de pouvoir s’y retrouver, il convient de délimiter le champ d’expertise de chacun pour pouvoir correctement les distinguer.

Le promoteur immobilier : quel est son rôle ?

Dans un premier temps, il convient de préciser que le promoteur immobilier peut aussi bien être représenté par une personne physique, qu’une personne morale. Autrement dit, dans le cadre d’un projet de vente de terrain, un promoteur peut intervenir à son propre compte. Par ailleurs, le projet peut être géré par une société promotrice immobilière, réunissant plusieurs promoteurs immobiliers.

Le rôle du promoteur s’avère essentiel, notamment dans le cadre de l’achat d’un terrain dans le but d’y bâtir un projet immobilier. La principale mission de ce dernier réside, en effet, dans le fait d’assurer la construction de bâtiments sur un terrain donné. En plus d’intervenir sur la construction de logements neufs destinés à la vente, le promoteur immobilier peut également gérer la construction de logements sociaux, d’hôtels ou de locaux commerciaux.

Avec son expertise, le promoteur mène les études de marché nécessaires pour étudier la pertinence de la future construction. Le professionnel se charge également, par la suite, de la promotion et de la vente des bâtiments construits sur le terrain.

Avant toute chose, le champ d’action du promoteur immobilier va se concentrer sur l’acquisition des terrains. Fort de son expérience dans le domaine de l’immobilier, le professionnel est en mesure de mettre à bien ses contacts, notamment pour les aspects techniques, tels que la viabilisation d’un terrain ou l’étude des sols.

En somme, les compétences du promoteur immobilier sont très variées, du pure BTP, à l’architecture, allant jusqu’aux techniques de commercialisation immobilière. Le métier de promoteur immobilier demande, de surcroît, une grande rigueur couplée d’une méthodologie infaillible.

Le lotisseur : définition et champ d’expertise

Également considéré comme un professionnel de l’immobilier, le lotisseur peut remplir de nombreuses fonctions, selon son champ de compétences. Plus que de définir véritablement une profession, il s’agit davantage d’un terme pouvant désigner diverses fonctions. Ainsi, le lotisseur peut aussi se définir comme un aménageur foncier ou un promoteur foncier.

En règle générale, le rôle du lotisseur consiste à définir les possibilités de division d’un terrain dans le but de les aménager afin de les vendre par lots. À l’instar du promoteur immobilier, le rôle de l’aménageur foncier débute à l’acquisition d’un terrain à aménager dans le but de le revendre par parcelles.

Contrairement au promoteur immobilier, le lotisseur ne s’intéresse pas forcément au potentiel de constructibilité du terrain. En d’autres termes, le but du promoteur foncier est de rendre bâtissable des terrains pour qu’ils puissent être vendus à des promoteurs immobiliers ou à des particuliers.

Le lotisseur se retrouve en charge de diverses missions, toutes liées à l’aménagement d’un terrain donné :

  • la recherche de vendeurs dans le but d’acquérir de grands terrains constructibles ;
  • l’étude de la constructibilité des terrains, par le biais d’un recours aux spécialistes adéquats ;
  • la viabilisation des lots du terrain, dans le but qu’ils soient prêts à construire ;
  • l’obtention des permis d’aménagement et de construire ;
  • la revente des différents lots aménagés par ses soins.

À noter que les différentes missions du lotisseur peuvent également faire l’objet d’un partage avec un promoteur immobilier. De prime abord, la principale mission de l’aménageur foncier reste de rendre constructible les terrains. L’achat et la revente du terrain peuvent rejoindre les missions du promoteur immobilier.

Quelles sont les distinctions entre le promoteur immobilier et le lotisseur ?

Bien que leurs missions semblent différer sur de nombreux points, le promoteur immobilier et le lotisseur sont véritablement complémentaires. Les missions menées par les deux professionnels s’avèrent, en effet, essentielles dans le déroulement de tout projet d’immobilier neuf.

Il n’est d’ailleurs pas rare qu’un promoteur immobilier possède les contacts et les compétences nécessaires pour exercer un rôle de lotisseur. Inversement, l’aménageur foncier peut prendre en charge la vente et la promotion des lots qu’il viabilise.

En outre, les différents métiers liés à l’aménagement et à la promotion des terrains se regroupent bien souvent dans une même société. C’est notamment le cas des agences spécialisées dans la promotion immobilière. La plupart du temps, il s’agit d’ailleurs du promoteur immobilier qui est à même de mener à bien toutes les missions.

Dans un autre ordre d’idées, et s’il fallait réellement trouver une différence notable entre les deux professionnels de l’immobilier, la distinction se ferait dans la finalité des projets desquels ils sont en charge. Le lotisseur, ne vend logiquement que des lots de terrains viabilisés, tandis que le promoteur immobilier vend des maisons, immeubles et autres bâtiments neufs.

Promoteur immobilier et lotisseur : une complémentarité avérée

Pour davantage de clarté quant aux missions du promoteur immobilier et du lotisseur, voici, ci-dessous, un tableau récapitulatif de leurs tâches dans les cadre de l’achat/vente de terrains :

Les missions du promoteur immobilier :

  • Prospection des terrains à construire → étude de la faisabilité d’un projet par rapport aux documents d’urbanisme 
  • Appel à des prestataires techniques → architectes, géomètres, bureaux d’étude
  • Définition de l’offre → plans, grilles de prix, stratégie commerciale du bâtiment
  • Financement du projet → par des fonds propres ou d’associés, gestion des prêts bancaires et des acquisitions à venir sur les futurs logements
  • Gestion de la construction → appel à des entreprises de BTP
  • Livraison des logements aux acquéreurs, gestion du service après-vente

Les missions du lotisseur :

  • Prospection de vendeurs → le but est d’acquérir des surfaces suffisamment grandes pour la division en lots
  • Étude de la constructibilité des terrains → étude du plan local d’urbanisme, appel d’experts tels que des géomètres
  • Dépôt de permis de construire → obtenir les autorisations nécessaires à l’aménagement des terrains ainsi qu’à leur futures constructions
  • Viabilisation des terrains → chaque lot des terrains doit être viabilisé afin de pouvoir accueillir les futurs bâtiments
  • Obtention des permis d’aménagement → permet de constituer les terrains en lotissements
  • Vente des terrains → à des particuliers ou des promoteurs immobiliers dans le but de les faire construire